L´attività di intermediazione immobiliare consiste nella ricerca, da parte delle società di intermediazione immobiliare, per conto dei loro clienti, di attività di compravendita di immobili, nonché di permuta, cessione, locazione o cessione della posizione contrattuale di un immobile. L´attività può includere, ad esempio, la prospezione e la raccolta di informazioni per trovare le proprietà desiderate dai clienti.
Conoscere le regole dell´attività, nonché i doveri e la condotta degli agenti immobiliari, può evitare errori nella conclusione di un accordo.
Cosa c´è in un contratto immobiliare
Il contratto di mediazione immobiliare deve sempre essere concluso per iscritto e menzionare diversi elementi:
• identificazione delle caratteristiche dell´immobile, specificando tutti i gravami e gli oneri (gravami o ipoteche, ad esempio);
• identificazione aziendale (acquisto e vendita o locazione, ad esempio);
• le condizioni di remunerazione della società, in termini fissi o percentuali, nonché la forma di pagamento, con indicazione dell´aliquota IVA applicabile;
• identificazione dell´assicurazione di responsabilità civile o garanzia finanziaria o strumento equivalente con l´indicazione della polizza e dell´ente assicurativo o, ove applicabile, del capitale garantito;
• identificazione del collezionista immobiliare che, eventualmente, ha collaborato alla predisposizione del contratto;
• identificazione dettagliata di eventuali servizi accessori che devono essere forniti dalla società;
• riferimento al regime di esclusiva, quando concordato tra le parti, con specificazione dei rispettivi effetti, sia per l´azienda che per il cliente.
Se la durata del contratto non è menzionata in esso, si considera che è stato concluso per un periodo di sei mesi.
I mediatori possono presentare contratti con clausole contrattuali generali, a condizione che siano stati preventivamente approvati dall´Istituto dei mercati pubblici, immobiliare e delle costruzioni (IMPIC).
Il consumatore deve leggere attentamente il contratto e, se lo desidera, può chiedere al mediatore i chiarimenti che ritenga convenienti.
Gli agenti immobiliari sono soggetti a supervisione
Per l´esercizio dell´attività le società di mediazione immobiliare dipendono sempre dal rilascio di una licenza da parte dell´IMPIC, che è anche responsabile della supervisione e del controllo dell´attività.
Per ottenere la licenza, sono necessari diversi requisiti. Ad esempio: avere integrità commerciale, vale a dire che i mediatori non possono essere stati dichiarati insolventi e rappresentanti legali non possono essere stati condannati a una pena detentiva effettiva, ad esempio per frode o falsificazione di documenti o riciclaggio di denaro. Le licenze hanno validità illimitata, ma possono scadere in alcune situazioni, come in caso di mancanza di idoneità.
La legittimità dell´attività deve essere verificata
Al momento della firma del contratto, il mediatore deve assicurarsi che i clienti abbiano la capacità e la legittimità di contrarre l´attività che promuoveranno. È inoltre necessario assicurarsi che le caratteristiche dell´immobile corrispondano a quelle fornite dai clienti.
La società immobiliare non deve indurre in errore i destinatari dell´attività sulle caratteristiche, il prezzo e le condizioni di pagamento dell´immobile. Se c´è un fatto che compromette l´attività, la società immobiliare deve informare immediatamente i destinatari (acquirenti o venditori, ad esempio).
Assicurazione di responsabilità
Tenuto conto degli interessi in questione, la legge obbliga gli agenti immobiliari ad avere un´assicurazione di responsabilità civile che ne garantisca l´attività, nell´importo minimo di 150mila euro. L´assicurazione deve risarcire i danni materiali causati a terzi da rappresentanti e dipendenti della società immobiliare.
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