La actividad de la intermediación inmobiliaria consiste en la búsqueda, por parte de las empresas de intermediación inmobiliaria, por cuenta de sus clientes, de negocios de compra-venta de inmuebles, así como de permutar, traspasar, arrendar o ceder la posición contractual de un inmueble. La actividad también puede incluir, por ejemplo, la prospección y recopilación de información para encontrar las propiedades deseadas por los clientes.
Conocer las reglas de la actividad, así como los deberes y la conducta de los agentes inmobiliarios, puede evitar errores a la hora de concretar un trato.
Que hay en un contrato inmobiliario
El contrato de mediación inmobiliaria debe celebrarse siempre por escrito y mencionar varios elementos:
• identificación de las características de la propiedad, especificando todos los gravámenes y cargas (gravámenes o hipotecas, por ejemplo);
• identificación comercial (compra y venta o arrendamiento, por ejemplo);
• las condiciones de remuneración de la empresa, en términos fijos o porcentuales, así como la forma de pago, indicando el tipo de IVA aplicable;
• identificación del seguro de responsabilidad civil o garantía financiera o instrumento equivalente con indicación de la póliza y entidad aseguradora o, en su caso, el capital garantizado;
• identificación del recaudador de bienes raíces que, eventualmente, colaboró en la preparación del contrato;
• identificación detallada de los servicios auxiliares que proporcionará la empresa;
• referencia al régimen de exclusividad, cuando así se acuerde entre las partes, con especificación de los efectos respectivos, tanto para la empresa como para el cliente.
Si en él no se menciona la duración del contrato, se considera que se celebró por un período de seis meses.
Los mediadores pueden presentar contratos con cláusulas contractuales generales, siempre que hayan sido previamente aprobados por el Instituto de Mercados Públicos, Inmobiliaria y Construcción (IMPIC).
El consumidor debe leer atentamente el contrato y, si lo desea, puede solicitar al mediador las aclaraciones que estime convenientes.
Los agentes inmobiliarios están sujetos a supervisión
Para el ejercicio de la actividad, las empresas de mediación inmobiliaria dependen siempre de la expedición de una licencia por parte del IMPIC, que también se encarga de la supervisión e inspección de la actividad.
Para obtener la licencia, se requieren varios requisitos. Por ejemplo: tener integridad comercial, es decir, los mediadores no pueden haber sido declarados insolventes, y los representantes legales no pueden haber sido condenados a una pena de prisión efectiva, por ejemplo, por fraude o falsificación de documentos o blanqueo de capitales. Las licencias tienen una validez ilimitada, pero pueden expirar en algunas situaciones, como en caso de falta de buena reputación.
Se debe verificar la legitimidad del negocio.
Al firmar el contrato, el mediador debe asegurarse de que los clientes tengan la capacidad y legitimidad para contratar el negocio que promoverán. También debe asegurarse de que las características del inmueble se correspondan con las dadas por los clientes.
La inmobiliaria no debe inducir a error a los destinatarios del negocio en cuanto a las características, precio y condiciones de pago del inmueble. Si existe algún hecho que comprometa el negocio, la inmobiliaria debe informar inmediatamente a los destinatarios (compradores o vendedores, por ejemplo).
Seguro de responsabilidad civil
Teniendo en cuenta los intereses en cuestión, la ley obliga a los agentes inmobiliarios a disponer de un seguro de responsabilidad civil que garantice su actividad, por un importe mínimo de 150 miles de euros. El seguro debe compensar los daños materiales ocasionados a terceros por representantes y empleados de la inmobiliaria.
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