A lei do arrendamento urbano, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU, foi criada a 27 de fevereiro de 2006 e desde então tem sofrido inúmeras alterações.
As novas alterações na lei do arrendamento urbano foram criadas com o objetivo de corrigir situações de desequilíbrio entre os arrendatários e os senhorios. Para além disso as novas medidas pretendem reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e proteger os arrendatários mais frágeis, como é o caso dos idosos e das pessoas com deficiência.
Quais as principais alterações na lei do arrendamento urbano para os inquilinos?
Proteção para os inquilinos que não têm um contrato de arrendamento por escrito:
- Com as novas alterações, os arrendatários que não tenham um contrato por escrito passam a estar inseridos no arrendamento de duração indeterminada. No entanto, o arrendamento de duração indeterminada só será válido se o inquilino provar que paga renda e ocupa o imóvel no mínimo há seis meses.
Novos prazos mínimos com as alterações da lei do arrendamento urbano
Desde a entrada das novas alterações do NRAU em Diário da República que os contratos de arrendamento passam a ter um prazo mínimo de um ano, e têm como renovação obrigatória o prazo de três anos. No entanto, a renovação do contrato pode ser estabelecida noutros termos, desde que as duas partes cheguem a um acordo relativo a outro prazo.
Proteção especial para inquilinos fragilizados:
Os inquilinos com 65 anos ou mais e os arrendatários portadores de deficiência igual ou superior a 60% que tenham contratos de arrendamento anteriores a 1990 passam a ter proteção especial. Os arrendatários que vivem há mais de 15 anos na habitação alugada não podem ver o seu contrato de arrendamento chegar ao fim a menos que essa habitação seja demolida ou sofra obras profundas.
Os arrendatários podem comprovar o tempo de permanência na habitação alugada com um atestado da junta de freguesia da sua residência.
Esta proteção está ligada à falta de informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas após a entrada em vigor do NRAU. Muitos arrendatários estão em risco de serem despejados, pois os seus contratos de arrendamento passaram a ter um prazo de cinco anos.
Os inquilinos fragilizados, com as características que referimos anteriormente, que possuam contratos de arrendamento celebrados entre 1990 e 1999 não podem ser despejados se viverem há mais de 20 anos naquele imóvel. O contrato de arrendamento só pode chegar ao fim em caso de demolição ou obras profundas.
Quais as principais alterações na lei do arrendamento urbano para os senhorios?
Criação de incentivos fiscais para os senhorios que promovam o arrendamento de longa duração
Esta medida visa incentivar os arrendamentos de longa duração através da redução da taxa de IRS, que está atualmente nos 28%. Os senhorios passam agora a ver reduzida a taxa de IRS nos seguintes termos:
Contratos de 2 a 5 anos: redução de 2%, ficando a taxa de IRS em 26%. Sempre que existe uma renovação, a taxa reduz mais 2%, tendo o limite máximo de 14% de redução.
De 5 a 10 anos: A celebração de um contrato desta duração reduz imediatamente a taxa de IRS para 23%, e existe também a redução progressiva a cada renovação, até aos 14% de redução.
Entre 10 e 20 anos: Os senhorios ficam a beneficiar de uma redução de 50%, ficando a taxa de IRS em 14%.
Contratos superiores a 20 anos: Os senhorios que celebrem estes contratos terão uma redução de 18%, e ficam com uma taxa de IRS de 10%.
Término do contrato de arrendamento
Os senhorios passam a ter o direito a terminar um contrato de arrendamento, após aviso formal com carta registada e aviso de receção, se invocarem a necessidade de habitação própria nessa habitação.
No entanto nos restantes casos que não esteja em causa a renovação do contrato, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento por motivos de obras, mas apenas quando estas impliquem a sua demolição/desaparecimento da casa.
No caso de outras obras, o contrato fica suspenso durante o tempo da intervenção necessária. Nestes casos o senhorio é responsável por garantir ao inquilino o realojamento numa casa equivalente.
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