Das städtische Pachtgesetz, genannt New Urban Lease Regime (NRAU), wurde am 27. Februar 2006 geschaffen und hat seitdem zahlreiche Änderungen erfahren.

Die neuen Änderungen im städtischen Pachtgesetz wurden mit dem Ziel geschaffen, Ungleichgewichtssituationen zwischen Mietern und Vermietern zu korrigieren. Darüber hinaus sollen die neuen Maßnahmen die Sicherheit und Stabilität von städtischen Mietverträgen stärken und die fragilsten Mieter wie ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen schützen.
 
Was sind die wichtigsten Änderungen im Mietvertragsrecht für Mieter?
 
Schutz für Mieter, die keinen schriftlichen Mietvertrag haben:
- Mit den neuen Änderungen werden Mieter, die keinen schriftlichen Vertrag haben, auf unbestimmte Zeit in den Mietvertrag aufgenommen. Der unbefristete Mietvertrag ist jedoch nur gültig, wenn der Mieter nachweist, dass er die Miete zahlt und die Immobilie mindestens sechs Monate lang bewohnt hat.
 
Neue Mindestfristen mit Änderungen des Stadtpachtgesetzes
 
Seit den neuen Änderungen der NRB in Diário da República haben die Mietverträge eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine obligatorische Verlängerungslaufzeit von drei Jahren. Eine Vertragsverlängerung kann jedoch auch zu anderen Bedingungen erfolgen, sofern die beiden Parteien eine Einigung über eine andere Frist erzielen.
Besonderer Schutz für fragile Mieter:
Mieter ab 65 Jahren und Mieter mit einer Behinderung von 60% oder mehr, die vor 1990 Mietverträge abgeschlossen haben, erhalten besonderen Schutz. Mieter, die seit mehr als 15 Jahren in Mietwohnungen leben, können ihren Mietvertrag nicht beenden, es sei denn, diese Wohnungen werden abgerissen oder umfassend renoviert.
Mieter können die Aufenthaltsdauer in der Mietwohnung mit einer Bescheinigung des Gemeinderats ihres Wohnsitzes nachweisen.
Dieser Schutz hängt mit dem Mangel an Informationen oder der Reaktion auf die Mietaktualisierungsschreiben nach Inkrafttreten des NRAU zusammen. Viele Mieter sind von einer Räumung bedroht, da ihre Mietverträge nun eine Laufzeit von fünf Jahren haben.
Schwache Mieter mit den oben genannten Merkmalen, deren Mietverträge zwischen 1990 und 1999 unterzeichnet wurden, können nicht vertrieben werden, wenn sie länger als 20 Jahre in diesem Gebäude gelebt haben. Der Mietvertrag kann nur bei Abriss oder Tiefbauarbeiten beendet werden.

Was sind die wichtigsten Änderungen im Mietvertragsrecht für Vermieter?
 
Schaffung steuerlicher Anreize für Vermieter, die langfristiges Leasing fördern
Diese Maßnahme zielt darauf ab, langfristige Mietverträge zu fördern, indem die IRS-Rate, die derzeit bei 28% liegt, gesenkt wird. Vermieter sehen jetzt die IRS-Rate in den folgenden Begriffen reduziert:
2- bis 5-Jahres-Verträge: Reduzierung um 2% bei einer IRS-Rate von 26%. Bei jeder Verlängerung reduziert sich der Satz um weitere 2%, wobei die Höchstgrenze bei 14% liegt.
5 bis 10 Jahre: Durch die Unterzeichnung eines Vertrags dieser Laufzeit wird die IRS-Rate sofort auf 23% gesenkt, und bei jeder Verlängerung wird schrittweise bis zu 14% gesenkt.
Zwischen 10 und 20 Jahren: Vermieter profitieren von einer Ermäßigung von 50% bei einer IRS-Rate von 14%.
Verträge über 20 Jahre: Vermieter, die diese Verträge abschließen, erhalten eine Ermäßigung von 18% und eine IRS-Rate von 10%.
 
Mietende
 
Vermieter haben das Recht, einen Mietvertrag nach formeller Mitteilung mit eingeschriebenem Brief und Empfangsbestätigung zu kündigen, wenn sie sich auf die Notwendigkeit einer eigenen Unterkunft in dieser Wohnung berufen.
In den übrigen Fällen, in denen die Vertragsverlängerung nicht betroffen ist, kann der Vermieter den Mietvertrag jedoch aus Gründen der Arbeiten kündigen, jedoch nur, wenn es sich um den Abriss / das Verschwinden des Hauses handelt.
Bei anderen Arbeiten wird der Vertrag für die Dauer des erforderlichen Eingriffs ausgesetzt. In diesen Fällen ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass der Mieter in ein gleichwertiges Haus umsiedelt.
 
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