La ley de arrendamientos urbanos, denominada Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos - NRAU, se creó el 27 de febrero de 2006 y desde entonces ha sufrido numerosos cambios.

Las nuevas reformas a la ley de arrendamientos urbanos se crearon con el objetivo de corregir situaciones de desequilibrio entre inquilinos y propietarios. Además, las nuevas medidas tienen como objetivo fortalecer la seguridad y estabilidad de los arrendamientos urbanos y proteger a los inquilinos más frágiles, como las personas mayores y las personas con discapacidad.
 
Cuáles son los principales cambios en la ley de arrendamiento urbano para inquilinos?
 
Protección para inquilinos que no tienen un contrato de arrendamiento por escrito:
- Con los nuevos cambios, los inquilinos que no tengan un contrato escrito serán incluidos en el contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. Sin embargo, el contrato de arrendamiento por tiempo indefinido solo será válido si el inquilino acredita que paga el alquiler y ha ocupado la propiedad durante al menos seis meses.
 
Nuevos plazos mínimos con modificaciones a la ley de arrendamientos urbanos
 
Desde que se introdujeron las nuevas modificaciones de la NRAU en el Diário da República, los contratos de arrendamiento tienen un plazo mínimo de un año y un plazo de renovación obligatorio de tres años. Sin embargo, la renovación del contrato puede establecerse en otros términos, siempre que las dos partes lleguen a un acuerdo sobre otro término.
Protección especial para inquilinos frágiles:
Los inquilinos de 65 años o más y los inquilinos con una discapacidad igual o superior al 60% que tengan contratos de arrendamiento antes de 1990 reciben una protección especial. Los inquilinos que han vivido en la vivienda alquilada durante más de 15 años no pueden ver que su contrato de arrendamiento llega a su fin a menos que la vivienda sea demolida o se someta a renovaciones importantes.
Los inquilinos pueden acreditar la duración de la estancia en la casa alquilada con un certificado del consejo parroquial de su residencia.
Esta protección está vinculada a la falta de información o respuesta a las cartas de actualización del alquiler después de que la NRAU entre en vigor. Muchos inquilinos corren el riesgo de ser desalojados, ya que sus contratos de arrendamiento ahora tienen un plazo de cinco años.
Los inquilinos débiles, con las características que mencionamos anteriormente, que tengan contratos de arrendamiento firmados entre 1990 y 1999 no pueden ser desalojados si han vivido en esa propiedad por más de 20 años. El contrato de arrendamiento solo puede finalizar en caso de demolición u obras profundas.

Cuáles son los principales cambios en la ley de arrendamientos urbanos para propietarios?
 
Creación de incentivos fiscales para propietarios que promuevan el arrendamiento a largo plazo.
Esta medida tiene como objetivo fomentar los arrendamientos a largo plazo mediante la reducción de la tasa del IRS, que actualmente se sitúa en el 28%. Los propietarios ahora ven la tasa del IRS reducida en los siguientes términos:
Contratos de 2 a 5 años: reducción del 2%, con la tasa del IRS al 26%. Siempre que hay una renovación, la tarifa se reduce un 2% adicional, con un límite máximo de reducción del 14%.
De 5 a 10 años: La firma de un contrato de esta duración reduce inmediatamente la tasa del IRS al 23%, y también hay una reducción progresiva con cada renovación, hasta un 14% de reducción.
Entre 10 y 20 años: los propietarios se benefician de una reducción del 50%, con la tasa del IRS al 14%.
Contratos de más de 20 años: Los propietarios que celebren estos contratos tendrán una reducción del 18% y una tasa del IRS del 10%.
 
Fin de arrendamiento
 
Los propietarios tendrán derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, previo aviso formal con carta certificada y acuse de recibo, si invocan la necesidad de su propia vivienda en esa vivienda.
No obstante, en los restantes casos en los que no se trate de la renovación del contrato, el arrendador podrá rescindir el contrato de arrendamiento por motivos de obras, pero solo cuando estos supongan el derribo / desaparición de la vivienda.
En el caso de otras obras, el contrato se suspende mientras dure la intervención necesaria. En estos casos, el propietario es responsable de asegurarse de que el inquilino resida en una vivienda equivalente.
 
 
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